Was ist eine hedonische Bewertung?
Die hedonische Bewertung ist ein theoretisch fundiertes Verfahren, das auf der Annahme basiert, dass der Preis eines Gutes durch die Summe seiner Merkmale bestimmt wird. Im Kontext der Immobilienbewertung bedeutet dies, dass der Wert einer Immobilie durch die einzelnen Eigenschaften wie Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand und andere relevante Faktoren definiert wird. Der Begriff „hedonisch“ stammt aus der Wirtschaftswissenschaft und beschreibt die Zerlegung eines Gesamtpreises in die Werte seiner Bestandteile.
Das zentrale Ziel der hedonischen Bewertung ist es, den Einfluss jedes Merkmals auf den Gesamtwert der Immobilie zu quantifizieren. Hierbei geht man davon aus, dass ein Käufer bereit ist, für wünschenswerte Eigenschaften wie eine gute Lage oder moderne Ausstattung mehr zu zahlen, während negative Faktoren wie Lärmbelastung oder schlechte Erreichbarkeit (z.B. Autobahnnähe, Erschliessung durch öffentlichen Verkehr) den Preis mindern.
Ein weiterer theoretischer Grundsatz der hedonischen Bewertung ist, dass Märkte, auf denen Immobilien gehandelt werden, zumindest weitgehend effizient sind. Das bedeutet, dass die Preise von Immobilien die Summe aller relevanten Informationen widerspiegeln. Die hedonische Bewertung macht sich diese Marktinformationen zunutze, indem sie Daten von tatsächlichen Transaktionen analysiert, um systematische Zusammenhänge zwischen Eigenschaften und Preisen herzustellen.
Zusammenfassend ist die hedonische Bewertung eine wissenschaftlich fundierte Methode, die besonders in Märkten mit großer Transparenz und einer Vielzahl von vergleichbaren Objekten gut funktioniert. Sie liefert eine objektive Schätzung des Marktwerts, indem sie auf den Prinzipien der Datenanalyse und der ökonomischen Theorie beruht.
In der Schweiz sind die renommiertesten Anbieter hedonischer Bewertungen IAZI und Wüest Partner. Weitere Anbieter sind zum Beispiel Fahrländer Partner und PriceHubble. Die Datengrundlage und das Berechnungsmodell unterscheiden sich naturgemäss von Anbieter zu Anbieter.
Wie funktioniert das hedonische Bewertungsverfahren?
Der erste Schritt besteht in der Identifikation relevanter Merkmale. Dazu zählen Eigenschaften wie Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Zusätzlich werden externe Faktoren wie die Infrastruktur, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder die Qualität des Wohnumfeldes berücksichtigt. Je präziser und umfangreicher die Daten sind, desto genauer wird die Bewertung.
Im zweiten Schritt erfolgt die Analyse der Daten mittels statistischer Modelle, häufig durch Regressionsanalysen. Diese Modelle untersuchen den Zusammenhang zwischen den Eigenschaften einer Immobilie und deren Preis. Ein typisches Modell könnte beispielsweise zeigen, wie viel der Preis pro zusätzlichem Quadratmeter Wohnfläche steigt oder wie stark eine zentrale Lage den Wert beeinflusst.
Das Modell nutzt diese Zusammenhänge, um den Wert einer spezifischen Immobilie zu schätzen. Selbst wenn keine identische Vergleichsimmobilie verfügbar ist, können durch die Analyse ähnlicher Objekte verlässliche Ergebnisse erzielt werden.
Schließlich werden die Ergebnisse des Modells interpretiert, um eine präzise Einschätzung des Marktwertes zu liefern. Das Ergebnis hedonischer Bewertungsmodelle ist meist eine Preisbandbreite, die den geschätzten Marktwert der Immobilie angibt. Dabei spielt auch die Person, die die Bewertung durchführt, eine Rolle, da nicht alle Eingaben auf objektiven Fakten basieren. Merkmale wie der Zustand der Immobilie oder die Qualität der Ausstattung beruhen oft auf subjektiven Einschätzungen, die das Ergebnis beeinflussen können.
Welche Daten und Angaben werden für eine hedonische Bewertung benötigt?
Für eine hedonische Bewertung sind ziemlich viele Daten erforderlich, damit der Wert einer Immobilie objektiv und zuverlässig eingeordnet werden kann. Einige der Daten stammen direkt aus den Unterlagen der Eigentümerschaft, wie Grundbuchauszüge, Baupläne oder Dokumentationen zu Renovierungsarbeiten. Darüber hinaus gibt es Eingaben, die auf der subjektiven Einschätzung der Person basieren, die die Bewertung durchführt. Das Modell ergänzt diese Informationen durch zusätzliche Datenpunkte, die aus den eigenen Analysen stammen und auf die Lage der Immobilie abgestimmt sind.
Immobilienmerkmale:
Zu den grundlegenden Informationen, die für eine hedonische Bewertung erforderlich sind, zählen die spezifischen Merkmale der Immobilie. Dazu gehören der Immobilientyp (z. B. Einfamilienhaus, Wohnung, Reihenhaus, etc.), die Parzellennummer, die Wohnfläche, die Kubatur, die Grundstücksfläche sowie die Anzahl der Zimmer und Badezimmer. Weitere wichtige Merkmale sind das Baujahr der Immobilie und die vorhandenen Parkmöglichkeiten wie Garagen oder Stellplätze. Diese Daten sind meist objektiv und lassen sich aus offiziellen Dokumenten wie dem Grundbuchauszug, den Plänen der Immobilie oder der Gebäudeversicherungspolice entnehmen.
Standard der Immobilie:
Beim Standard der Immobilie werden die Qualität und Modernität von Ausstattungen wie Badezimmern und Küche, die Art der Heizung, Schall- und Wärmeisolation, die verwendeten Bodenbeläge, vorhandene Energiezertifikate sowie besondere Eigenschaften wie Raumhöhen berücksichtigt. Der Baubeschrieb liefert oft detaillierte Informationen zu diesen Aspekten. Ergänzend können Erkenntnisse aus einer Besichtigung genutzt werden, um spezifische Details oder Besonderheiten festzustellen, die nicht in den Dokumenten vermerkt sind.
Zustand der Immobilie:
Der Zustand der Immobilie ist ein weiterer entscheidender Faktor. Hierbei handelt es sich häufig um eine subjektive Einschätzung der Person, die die Bewertung durchführt. Sie beurteilt den allgemeinen Erhaltungszustand der Immobilie und berücksichtigt dabei durchgeführte Renovationen oder Sanierungen. Eine Renovationsaufstellung, sofern vorhanden, liefert dabei objektive Anhaltspunkte. Dennoch bleibt die Bewertung des Zustands teilweise interpretativ und kann zwischen verschiedenen Bewertern variieren.
Lagedaten:
Die Lage der Immobilie hat einen großen Einfluss auf den Marktwert. Dabei werden sowohl Mikrolagedaten wie Straßenlage, Ausblick, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln berücksichtigt, als auch Makrolagedaten wie die Attraktivität der Region, wirtschaftliche Entwicklung und das Bevölkerungswachstum. Externe Faktoren wie Lärmbelastung, Luftqualität oder die Anbindung an den Verkehr werden ebenfalls einbezogen, da sie den Wohnwert stark beeinflussen können. Diese Informationen stammen in der Regel aus umfangreichen Analysen und Datenbanken der Anbieter hedonischer Bewertungen.
Zusätzliche Daten:
Neben den genannten Daten und Angaben können auch spezielle Aspekte eine Rolle spielen, etwa ob die Immobilie Teil einer Stockwerkeigentümerschaft ist, ob Ausbaureserven bestehen oder ob Servitute und Baurechte vorliegen. Besondere Merkmale wie ein Pool oder andere hochwertige Extras können ebenfalls den Wert beeinflussen.
Die Genauigkeit der hedonischen Bewertung hängt massgeblich von der Qualität, Vollständigkeit und Aktualität der verwendeten Daten ab.
Für welche Arten von Immobilien eignet sich die hedonische Bewertung?
Die hedonische Bewertung ist eine der am häufigsten verwendeten Methoden zur Immobilienbewertung. Zusätzliche Relevanz verleiht ihr die Tatsache, dass sie von Banken bei der Hypothekenvergabe eingesetzt wird. Sie liefert datenbasierte und objektive Ergebnisse, weshalb sie in Märkten mit einer großen Datenbasis besonders effektiv ist. Die Methode eignet sich vor allem für standardisierte Immobilien, bei denen vergleichbare Objekte häufig gehandelt werden.
Wohnungen und Einfamilienhäuser in städtischen oder suburbanen Regionen sind die häufigsten Anwendungsbereiche. In solchen Gebieten wechseln jedes Jahr zahlreiche Eigentumswohnungen und Häuser den Besitzer, wodurch ausreichend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. Dadurch können hedonische Bewertungsmodelle zuverlässig berechnen, wie verschiedene Merkmale wie Lage, Größe oder Ausstattung den Marktwert beeinflussen. Besonders bei standardisierten Objekten, wie Reihen- oder Doppelhäusern, ist das Verfahren äußerst präzise, da viele ähnliche Immobilien existieren, die als Referenz dienen können.
In ländlichen Regionen oder bei Liebhaberobjekten stößt die Methode jedoch an ihre Grenzen. Solche Immobilien sind oft einzigartig in ihrer Bauweise, Lage oder Ausstattung und werden nur selten gehandelt. Dadurch fehlen ausreichend Vergleichsdaten, um eine zuverlässige Bewertung durchzuführen. Auch bei Luxusimmobilien ist die hedonische Bewertung weniger geeignet. Diese Objekte haben oft individuelle Merkmale, wie exklusive Architektur oder außergewöhnliche Standorte, die schwer quantifizierbar sind. Für solche Immobilien werden meist andere Bewertungsmethoden herangezogen.
Ein weiterer Aspekt ist die statistische Zuverlässigkeit der hedonischen Bewertung. In Märkten mit wenigen Transaktionen oder unzureichender Datenlage ist die Genauigkeit der Ergebnisse geringer. Seriöse Anbieter kennzeichnen deshalb, wie verlässlich die Schätzung in einem bestimmten Gebiet ist.
Zusammenfassend eignet sich die hedonische Bewertung hervorragend für standardisierte Wohnimmobilien in Regionen mit hoher Marktdynamik. Für Spezialimmobilien, Luxusobjekte oder wenig frequentierte Märkte ist das Verfahren hingegen weniger geeignet, da die Ergebnisse hier aufgrund fehlender Vergleichsdaten ungenauer ausfallen können.
Seriöse Anbieter kennzeichnen deshalb, wie verlässlich die Schätzung in einem bestimmten Gebiet ist.
Wie unterstützt Bestag bei der präzisen (hedonischen) Bewertung von Immobilien?
Als Eigentümer oder Interessent wünschen Sie sich eine Bewertung, die möglichst genau den aktuellen Marktwert widerspiegelt. Allerdings gibt es bei hedonischen Bewertungsmodellen Unterschiede, da jede Methode auf einer individuellen Datengrundlage basiert und verschiedene Rechenmodelle verwendet. Dies führt zu Abweichungen zwischen den Ergebnissen unterschiedlicher Anbieter. Zudem unterscheidet sich eine Schnellbewertung deutlich von einer detaillierten hedonischen Bewertung – beide erfüllen unterschiedliche Zwecke.
Hedonische Schnellbewertung
Eine Schnellbewertung dient in erster Linie der schnellen Orientierung oder der Befriedigung der Neugier. Mit nur wenigen eingegebenen Datenpunkten online, wie Lage, Wohnfläche und Baujahr, kann ein grober Schätzwert ermittelt werden. Allerdings ist die Genauigkeit eingeschränkt, da wichtige Informationen wie der Zustand oder der Standard der Immobilie nicht einbezogen werden. Die Bewertungsbandbreite ist daher meist relativ groß.
Bestag hebt sich hier von anderen Anbietern ab, indem zwei Schnellbewertungen von unterschiedlichen Quellen bereitgestellt werden. Dies ermöglicht Nutzern, die Ergebnisse zu vergleichen und eine fundiertere Einschätzung zu gewinnen, selbst bei einer groben Bewertung.
Detaillierte hedonische Bewertung
Für eine präzise und verlässliche Einschätzung bietet Bestag eine detaillierte hedonische Bewertung an. Hierbei setzen wir auf die beiden renommiertesten Anbieter in der Schweiz: IAZI und Wüest Partner. Beide Anbieter gelten als führend in der Branche und verwenden umfangreiche Datensätze und ausgefeilte Modelle, um den Marktwert präzise zu berechnen.
Bestag agiert dabei als neutraler Bewerter und bietet eine ideale Ergänzung zu Maklerbewertungen. Diese Kombination hilft Ihnen, die Maklerbewertung besser einzuordnen und eine objektive Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Wir von Bestag bieten die zuverlässigste Immobilienbewertung am Markt. Wie wir das machen? Hier können Sie mehr über die Bestag-Bewertung nachlesen oder kontaktieren Sie uns – kostenlos und unverbindlich.
